El sector agrario se halla inmerso en una transformación hacia formas de cultivo más eficientes que reduzcan el consumo de los recursos naturales (con especial énfasis en el aprovechamiento del agua), apoyándose para ello en la tecnología. “Esto requiere de una cantidad de inversión relevante que impulsa la industrialización del sector, a la par que ha atraído a inversores institucionales en busca de rentabilidades cuya materialización pasa por la generación de economías de escala”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Según los datos contenidos en el informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado a partir de la extensa muestra de tasaciones de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. A partir de la experiencia sobre el terreno de la red de técnicos agropecuarios de Tinsa, el informe destaca ocho macrotendencias con incidencia en el valor de suelo agrario:

• Revalorización de las tierras de regadío con acceso a agua: el agua es el recurso más valioso para el campo. El valor de la tierra destinada a cultivos está fuertemente condicionado por su rendimiento (la producción), por lo que el suelo más valorado se asocia con la modalidad de regadío. Las fincas de secano en lugares donde las dotaciones de agua se han restringido intensamente y existe una amenaza persistente de sequía han sufrido descensos de valor, excepto en el caso de los cereales, un tipo de cultivo que registra una ligera tendencia al alza por el conflicto bélico en Ucrania. Por el contrario, las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y las restricciones futuras no son un riesgo elevado.

• Incremento de los costes de producción: aunque el precio de los alimentos ha compensado el incremento de los costes de producción, manteniéndose la rentabilidad de los cultivos, el entorno inflacionista crea incertidumbre sobre la evolución de gastos y precios en la próxima campaña, por lo que los agricultores no descartan que se produzcan pérdidas en muchos cultivos.
• Impacto del cambio climático: los cambios en los patrones climáticos, cada vez más acusados, merman de forma considerable las producciones. Altas temperaturas en los primeros meses de desarrollo de los cultivos, heladas tempranas y tardías y granizo son ejemplos de episodios climáticos extremos cada vez más recurrentes que alteran el desarrollo de las plantas.
• Entrada de operadores empresariales y fondos de inversión: “La disponibilidad de nuevas tecnologías que permiten una explotación más intensiva del suelo ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión que compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas y que dependen en menor medida de los incentivos proporcionados por el sistema de subvenciones a la agricultura”, explica Cristina Arias. En los últimos años se ha detectado un incremento de la inversión en modalidades intensivas y superintensivas de olivo, vid, nogal, pistacho y almendro, reconvirtiendo a cultivos leñosos superficies anteriormente destinadas a herbáceos. La búsqueda de una mayor rentabilidad también ha llevado a introducir el cultivo de algunas frutas tropicales.
• Incorporación de nuevas tecnologías y especialización de la mano de obra: las dificultades para el relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas y para encontrar mano de obra está impulsando la automatización y el aumento de la eficiencia mediante la inversión en tecnología.
• Nueva PAC: en 2023 entra en vigor un nuevo esquema de ayudas en el marco de la Política Agraria Común (PAC) europea. El desarrollo de eco-esquema que lleva a los agricultores a alternar cereales y cultivos mejorantes del suelo y, en algunos casos, a primar la sostenibilidad frente a la producción, derivará en un posible cambio en los rendimientos de la tierra y, por ende, en el valor de ese suelo.
• Expectativas no agrarias: expectativas urbanísticas y de explotación energética están elevando en ciertas ubicaciones el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar por una finca agraria. En las provincias de Málaga, Madrid y en País Vasco, la posibilidad de una reclasificación de los terrenos a urbanizables o urbanos elevan el precio de transacción por encima de los rendimientos agrarios. Del mismo modo, el interés de grupos inversores por adquirir terreno para implantar huertos solares está teniendo el mismo efecto inflacionista sobre el valor de las fincas en Aragón, Castilla y León y Andalucía. La tendencia se está moderando tras comprobarse que en muchos casos los proyectos no salen adelante por no superar las evaluaciones de impacto medioambiental o el análisis de viabilidad.
• Agricultura ecológica: aunque todavía residual, ya que supone menos de un 6% de la superficie cultivada nacional, la agricultura ecológica está aumentando su penetración (desde 2004 ha aumentado su superficie en 108.000 nuevas hectáreas al año). El principal incentivo para el agricultor, además de que favorece la preservación del suelo, son los precios de venta normalmente superiores, que compensan la bajada de un 30%-40% en la producción. La apuesta por el cultivo ecológico no se refleja directamente en el precio de la tierra, ya que es una decision personal del agricultor, que puede poner en marcha después de haber adquirido la finca o que puede iniciar o retirar de un año a otro.