El suelo agrario es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0% y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos y unas tasas de rentabilidad total, excluidos impuestos y subvenciones, que se mueven entre el 4 % de los pastos y pastizales y el 11 % de los productos de invernadero. Estos últimos muestran el mayor valor unitario entre los grandes grupos de cultivos analizados: 157.000 euros por hectárea (€/ha), según las tasaciones de Tinsa.

Son algunos de los datos contenidos en el informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado a partir de la extensa muestra de tasaciones de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. El estudio ofrece una perspectiva del valor del suelo agrario (€/ha), la rentabilidad y la tasa de crecimiento anual compuesta del valor en el último lustro (CAGR 2017-2022) para siete grandes categorías de cultivo: herbáceos, olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas e invernaderos, y prados y pastizales (estos últimos relevantes por su impacto en la ganadería).

El olivar

España es líder mundial en superficie, producción y comercio exterior de productos relacionados con la aceituna. Los rendimientos varían notablemente entre los cultivos tradicionales no mecanizables y los cultivos intensivos y superintensivos completamente mecanizados y en regadío. Por esta razón el cultivo del olivar está iniciando un proceso de transformación a modalidades intensivas y superintensivas en grandes fincas, que va en aumento aunque por ahora es minoritario debido a la gran cantidad de pequeñas y medianas explotaciones que abundan en el sector.

Predominan las plantaciones en secano (68,4%), aunque el regadío también tiene un peso significativo (31,6%) que ha ido en aumento durante las últimas dos décadas (+396.000 ha nuevas, más de la mitad se ha ubicado en Andalucía). Por el contrario, la superficie de secano se ha reducido en 79.000 ha a nivel nacional, aunque se ha incrementado en Castilla La Mancha.

Debido al rendimiento que genera, el valor unitario medio del olivar de regadío se sitúa por encima del secano. Este último ronda los 24.000 €/ha, con importantes diferencias entre los 12.600 €/ha en Castilla-La Mancha y los 27.300 €/ha en Andalucía), mientras que el valor medio del olivar de regadío alcanza 36.000 €/ha (más de 38.000 €/ha en el caso de la región andaluza).

El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización tras experimentar correcciones en el periodo 2009-2016, en línea con el ciclo económico general y afectado por los cambios de la PAC de 2009. En los últimos años muestra un crecimiento compuesto (CAGR) de alrededor del 1,5 %, con una ligera desaceleración en 2022.